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Que vous soyez propriétaire ou entrepreneur, vous voulez avoir une prévision claire et précise du coût d’un projet de construction et du temps qu’il vous faudra pour commencer.

Dans ce guide, vous obtiendrez un aperçu approfondi des principes de base de l’estimation des coûts de construction, y compris la façon dont elle s’intègre dans le processus de construction et ce qui peut entraîner une hausse inattendue des coûts. Nous examinerons également les principaux types de contrats de construction, les pratiques exemplaires, les pièges pour les estimateurs, l’utilisation des données historiques et les logiciels d’estimation.

L’estimation des coûts de construction est le processus de prévision des coûts de construction d’une structure physique. Bien sûr, les constructeurs et les clients s’inquiètent tous les deux de l’impact financier des dépassements de coûts et de l’inachèvement d’un projet. C’est pourquoi ils consacrent du temps et des efforts à estimer le coût d’un projet avant de décider d’aller de l’avant. Les clients qui envisagent de grands projets cherchent souvent à obtenir des estimations de coûts multiples, y compris celles préparées par le bureau d’Ottawa.

L’estimation des coûts de construction est le processus de prévision des coûts de construction d’une structure physique. Bien sûr, les constructeurs et les clients s’inquiètent tous les deux de l’impact financier des dépassements de coûts et de l’inachèvement d’un projet. C’est pourquoi ils consacrent du temps et des efforts à estimer le coût d’un projet avant de décider d’aller de l’avant. Les clients qui envisagent de grands projets demandent souvent des estimations de coûts multiples, y compris celles préparées par des entrepreneurs et celles calculées par des estimateurs indépendants.

Les propriétaires de projet utilisent des estimations de coûts pour déterminer la portée et la faisabilité d’un projet et pour allouer les budgets. Les entrepreneurs les utilisent lorsqu’ils décident de soumissionner ou non pour un projet. Vous préparez habituellement des devis avec l’aide d’architectes et d’ingénieurs pour vous assurer qu’un projet répond aux exigences en matière de faisabilité financière et de portée.

Une bonne estimation des coûts empêche le constructeur de perdre de l’argent et aide le client à éviter de trop payer. Il s’agit d’une composante essentielle de la gestion de la valeur acquise, une technique de gestion de projet qui suit le rendement d’un projet par rapport au temps total et à l’estimation des coûts.

Un bon point de départ est ce modèle d’estimateur en construction et le calendrier.

L’établissement d’une estimation des coûts de construction est une bonne pratique pour quiconque se soucie du coût de son projet. Vous faites régulièrement des estimations de coûts pour toutes sortes de projets de construction, de la construction de nouvelles structures à la rénovation.

Des estimations précises sont particulièrement importantes pour les projets de développement, dont les budgets et les échéanciers sont étroitement liés au remboursement des prêteurs et à la production de revenus le plus tôt possible. Ils sont également essentiels pour les grands projets civils ou les mégaprojets en raison de leur ampleur et de l’implication potentielle de fonds publics. Sur un mégaprojet, les petites erreurs de calcul s’amplifient. Dans les projets financés par des fonds publics, l’estimation des coûts accroît la responsabilisation, assure la transparence et accroît la confiance dans votre capacité de bien gérer le projet.

Ne pas préparer une estimation fiable des coûts peut avoir des résultats désastreux. La centrale nucléaire de Marble Hill, en Indiana, en est un exemple notoire. Le propriétaire a abandonné la construction en 1984, sept ans après le début des travaux. La Public Service Company of Indiana n’avait terminé le projet qu’à mi-chemin et avait dépensé 2,5 milliards de dollars en raison de dépassements de coûts.

Il est impossible d’estimer le coût d’un projet avec une précision absolue et les projets peuvent échouer pour des raisons imprévues. Mais un estimateur compétent tiendra compte d’autant de facteurs que nécessaire – y compris les conditions du marché – pour créer une estimation précise.

L’exactitude d’une estimation des coûts dépend d’un certain nombre de facteurs : la qualité du plan du projet ; le niveau auquel l’estimateur définit un projet ; l’expérience et les compétences de l’estimateur ; l’exactitude de l’information sur les coûts ; la qualité des outils et des procédures qu’il utilise.

Selon le type et la taille d’un projet, ainsi que l’industrie, l’estimation des coûts peut être effectuée par une personne ou une équipe, et les estimateurs peuvent occuper un certain nombre de postes différents. Pour certains projets de construction, les entrepreneurs et les sous-traitants préparent les estimations de coûts, bien que cela ne soit pas considéré comme une pratique exemplaire. À d’autres moments, le vendeur en construction sera responsable d’établir un devis. Les cabinets d’architectes peuvent avoir des estimateurs internes, généralement des personnes qui assument la fonction d’estimateur en plus de leur rôle principal. De plus en plus, cependant, des estimateurs indépendants qualifiés traitent les estimations par rapport auxquelles on vérifie les estimations de l’entrepreneur.

Pour les entrepreneurs, de bonnes estimations de coûts permettent de gagner des emplois. Les clients choisissent habituellement l’offre la plus basse qui répond aux normes et aux spécifications qu’ils ont établies. Dans une situation d’appel d’offres concurrentiel, le temps et les efforts que vous consacrez à la préparation de l’estimation représentent un coût pour faire des affaires et un investissement pour remporter le marché. Si l’urgence est un facteur pour un projet, la rapidité avec laquelle vous préparez une offre peut également être un facteur de différenciation.

Pour comprendre l’estimation des coûts, vous devez avoir une connaissance de base du processus de construction. Voici les neuf phases de base d’un projet de construction :

1. Mise en service d’un projet : La mise en service est essentiellement un processus de vérification qui assure qu’un constructeur conçoit, construit et livre un projet conformément aux exigences du propriétaire. Elle commence tôt dans le processus de construction et peut durer jusqu’à un an d’occupation ou d’utilisation. Un fournisseur de mise en service effectue la mise en service, habituellement une entreprise ayant de l’expérience dans la mise en service de bâtiments qui remplissent des fonctions particulières.

2. Détermination des besoins : La première étape réelle dans la construction d’un projet est une phase d’avant-projet ou de planification. La phase d’avant-projet consiste à définir les exigences d’un projet : quelle(s) sera (seront) sa (leurs) fonction(s), combien il devra coûter, où il sera situé et les exigences légales auxquelles il devra se conformer.

3. Formation d’une équipe de conception : Le maître d’ouvrage passe un contrat avec un architecte qui sélectionnera ensuite d’autres consultants spécialisés pour former une équipe de conception. Les projets complexes et les projets qui exigent de répondre à des exigences de conception particulières – comme l’acoustique ou l’entreposage de matières dangereuses – auront à leur bord des consultants plus spécialisés pour s’assurer que la conception répond aux exigences. L’architecte est généralement responsable de la supervision et de la coordination du processus de conception, bien que pour certains projets (comme la construction industrielle), un ingénieur puisse être l’une des personnes qui supervise la conception.

4. Conception de la structure : Cette étape concerne l’architecte qui crée une série de projets. L’architecte travaille d’abord avec le propriétaire pour décider des grandes lignes de la conception, puis de plus en plus étroitement avec les autres membres de l’équipe de conception pour étoffer la conception de la structure en fonction des exigences. La conception progresse ainsi d’une phase de conception schématique, où l’architecte présente une conception de haut niveau au propriétaire pour approbation, à une phase de développement de conception, où l’architecte travaille avec les consultants en conception pour décider des détails de la conception de la construction. La dernière étape est la phase des documents de construction, c’est-à-dire la création des plans et devis de construction à partir desquels l’entrepreneur construira. Les spécifications, lues par les divers participants au processus de construction, sont présentées dans un format standard appelé MasterFormat, que le Construction Specifications Institute a élaboré. Les estimateurs produisent et révisent les estimations des coûts du projet au fur et à mesure que l’architecte étoffe la conception.

5. Appel d’offres fondé sur l’étendue des travaux : Une fois les documents de construction finalisés, ils sont remis aux entrepreneurs qui souhaitent soumissionner pour le projet. En plus de ces documents d’appel d’offres, ils comprennent des instructions sur la façon de présenter des soumissions, un échantillon de l’entente contractuelle et les exigences financières et techniques des entrepreneurs. Ces documents, qui définissent efficacement la portée des travaux, constituent la base sur laquelle les entrepreneurs préparent leurs devis. Pour en savoir plus sur la façon d’élaborer un énoncé des travaux, consultez ce guide. Pour garantir l’équité des soumissions, tous les entrepreneurs reçoivent les mêmes renseignements, et le propriétaire du projet choisit habituellement le soumissionnaire le moins qualifié. Ce gabarit de tabulation des soumissions peut vous aider à compiler votre estimation.

6. Signature du contrat : Une fois que l’entrepreneur a été sélectionné, il signe un ensemble de documents contractuels avec le propriétaire. Les documents contractuels englobent le dossier d’appel d’offres, qui fonctionne désormais comme un contrat légal entre le propriétaire et l’entrepreneur. Les contrats peuvent suivre un certain nombre de modèles, selon le degré d’achèvement de la conception de la construction et la façon dont le propriétaire et l’entrepreneur assument les risques. L’un des modèles de base est un contrat forfaitaire (aussi appelé contrat stipulé ou clé en main), dans lequel l’entrepreneur soumissionne un montant fixe pour l’ensemble du projet et s’entend sur ce montant lorsque la conception du projet est pratiquement terminée. Un contrat à prix unitaire permet plus de souplesse dans la conception en demandant au propriétaire de payer l’entrepreneur par nombre d’unités qu’il construit. Un contrat à prix coûtant majoré, signé lorsque la conception est incomplète, oblige le propriétaire à payer tous les coûts, plus un montant prédéterminé pour l’entrepreneur. Une variante de cette formule est le coût plus une redevance avec un maximum garanti.

7. Construction : Pendant la phase de construction, l’entrepreneur supervise la construction conformément aux documents de construction. Un entrepreneur général engagera des sous-traitants spécialisés pour différents ensembles de travaux de construction, comme la plomberie ou les travaux de fondation. Tout au long du processus de construction, l’entrepreneur effectue un contrôle minutieux des coûts, comparant les dépenses réelles aux dépenses prévues à de multiples étapes du processus de construction. Le contrôle des coûts permet de s’assurer que l’entrepreneur est réellement en mesure de réaliser un profit. Ce schéma de budget peut vous aider à comparer les coûts réels aux coûts estimés.

8. Close-Out : Lorsque le constructeur s’approche de l’achèvement d’une structure, l’entrepreneur demande à l’architecte d’effectuer une inspection d’achèvement substantielle au cours de laquelle l’architecte vérifie que le projet est presque terminé. À cette étape, l’entrepreneur fournit à l’architecte un document appelé la liste de poinçonnage, qui énumère les travaux incomplets ou les corrections nécessaires. Une fois que l’architecte aura inspecté la structure, il ajoutera tous les autres éléments incomplets à la liste de poinçonnage.

9. Achèvement : Une fois que l’entrepreneur a terminé tous les travaux incomplets énumérés dans la liste de poinçons, l’architecte effectue une inspection finale. Si l’entrepreneur a terminé la structure conformément aux plans et devis de construction, l’architecte délivrera un certificat d’achèvement final, et l’entrepreneur a le droit de recevoir le paiement intégral.

Une autre méthode d’exécution du projet est le processus de conception-construction, qui intègre la conception et la construction du bâtiment. Au lieu de passer d’abord un contrat avec une équipe de conception, puis avec un entrepreneur, le propriétaire passe un contrat avec une entreprise de conception-construction, qui assure les deux fonctions. Le principal point fort de cette approche est un meilleur alignement et une meilleure coordination entre la conception et la construction, ainsi qu’une réduction des erreurs de construction. La responsabilité incombe à une seule partie, ce que les propriétaires peuvent apprécier. Il peut également permettre de gagner du temps et d’accroître l’efficacité, et les processus de conception-construction seront probablement beaucoup moins coûteux que les processus de conception-soumission-construction classiques comme celui décrit ci-dessus.

Étant donné qu’une estimation des coûts ne peut être exacte qu’avec un plan de projet bien défini, il est de pratique courante de créer plusieurs estimations au cours des phases de pré-conception et de conception. Celles-ci deviennent plus précises à mesure que le niveau de définition du projet augmente. L’American Society of Professional Estimators classe les estimations selon un système à cinq niveaux qui devient de plus en plus détaillé et fiable. (L’estimation des coûts de construction a beaucoup en commun avec l’estimation des coûts d’autres types de projets, et vous pouvez en apprendre davantage sur les concepts clés et les conseils dans cet article.)

– Niveau 1 : Estimation de l’ordre de grandeur : Lorsque la conception du projet n’a pas encore commencé, vous n’utilisez qu’une estimation de l’ordre de grandeur pour déterminer la faisabilité globale d’une construction.

– Niveau 2 : Estimation du plan schématique : Un devis réalisé selon le plan schématique

– Niveau 3 : Estimation de l’élaboration de la conception : Un devis réalisé lors de la phase de développement de la conception

– Niveau 4 : Estimation des documents de construction : Un devis basé sur les plans et devis de construction

– Niveau 5 : Estimation de l’offre : Une estimation préparée par l’entrepreneur, basée sur les documents de construction. L’estimation de l’offre est la base du prix offert au client.

Un système plus simple de classification des estimations ne comporte que trois catégories principales : les estimations de conception, les estimations de soumission et les estimations de contrôle. Ces noms de catégories reflètent la façon dont vous utilisez les estimations.

– Estimations de conception : Ces estimations, préparées au cours des phases de préconception et de conception d’un projet, commencent par une estimation de l’ordre de grandeur, ou estimation préliminaire, qui détermine les méthodes et les types de construction les plus réalisables. Vient ensuite l’estimation préliminaire, ou estimation conceptuelle, que vous basez sur le plan schématique. Vient ensuite le devis détaillé, ou devis définitif, que vous basez sur le développement du design. La dernière des estimations de conception est l’estimation de l’ingénieur, que vous basez sur les documents de construction. Un modèle simple peut aider à donner une première évaluation des coûts d’un projet.

– Estimation des soumissions : Les entrepreneurs préparent les estimations des soumissions lorsqu’ils soumissionnent pour la construction du projet. Les entrepreneurs utiliseront un certain nombre de points de données pour préparer leurs estimations, y compris les coûts directs, les coûts de supervision, les devis des sous-traitants et les quantités enlevées. (Nous les examinerons plus en détail sous peu.)

– Estimations de contrôle : Préparé après la signature d’un contrat d’entrepreneur et avant le début des travaux de construction, le devis de contrôle sert de base de référence pour l’évaluation et le contrôle des coûts réels de construction. L’estimation de contrôle permet également aux entrepreneurs de planifier à l’avance pour faire face aux coûts à venir et déterminer le coût du projet jusqu’à son achèvement.

L’établissement d’une estimation des coûts pour un projet aussi compliqué qu’un bâtiment exige une méthode systématique d’énumération des coûts. Pour simplifier le processus, les estimateurs de coûts peuvent utiliser le système Uniformat qui consiste à considérer un bâtiment comme un ensemble de sept divisions fonctionnelles. Celles-ci le sont :

– Sous-structure

– Coquillage

– Intérieurs

– Prestations de services

– Équipement et ameublement

– Construction spéciale

– Travaux de chantier

Le RSMeans Square Foot Costs Book, qui compile les données sur les coûts de construction selon ces divisions, est une ressource largement utilisée pour élaborer des estimations de coûts fondées sur les coûts par pied carré.

Les entrepreneurs qui soumissionnent pour un projet de construction créeront un document appelé la liste des quantités, qui est une liste détaillée des travaux et des matériaux requis pour un projet de construction. Il s’agit d’une étape cruciale pour déterminer le coût des travaux avant l’appel d’offres. La création d’un devis quantitatif est un processus en quatre étapes qui se faisait auparavant à la main sur papier et qui se fait généralement à l’aide de feuilles de calcul ou de logiciels spécialisés.

1. Quantités prélevées : À partir des documents de construction, un métreur mesurera les tâches et les éléments de travail d’un projet. Cela nécessite une mise à l’échelle des dimensions à partir des dessins. On les enregistrera dans des unités standard telles que la surface, le volume ou la longueur. Par exemple, vous pouvez quantifier l’excavation en mètres cubes et les supports en acier en pieds linéaires. Il est important de suivre l’une des méthodologies standard, comme les nouvelles règles de mesure. L’arpenteur-géomètre indiquera le numéro de chaque élément du projet.

2. Quadrillage : Ensuite, le métreur multiplie les dimensions de l’élément en surface carrée et multiplie ce résultat par le nombre de fois que cet élément de travail se produit dans la construction, obtenant ainsi les dimensions totales, la longueur, le volume et la surface, le cas échéant.

3. Abstraitant : L’abstraction est la collecte et l’ordonnancement des dimensions au carré. Les tâches et les composants similaires sont regroupés. Une fois que vous avez enlevé et équerré tous les éléments et que vous avez obtenu les dimensions totales, ils doivent être fusionnés. Vous effectuez des déductions pour tous les vides ou ouvertures dans le bâtiment, tels que les escaliers.

4. Facturation : Cette dernière étape consiste simplement à présenter les descriptions des articles et les quantités dans un format structuré, la facture des quantités. Vous les présentez généralement dans une hiérarchie pour le groupe, le sous-groupe et la section de travail. (Exemples : sous-construction, terrassement et dégagement du site.)

Quelles informations les estimateurs utilisent-ils pour créer une estimation ? Voici les principaux termes et concepts, mais sachez que certains d’entre eux se recoupent dans une large mesure.

– Quantité décollée : Développée pendant la phase de pré-construction, une quantité décollée mesure les matériaux et la main d’œuvre nécessaires à la réalisation d’un projet.

– Heure de travail : L’heure de travail, ou heure-homme, est une unité de travail qui mesure le rendement d’une personne travaillant pendant une heure.

– Taux de main-d’œuvre : Le taux de main d’œuvre est le montant par heure que l’on paie aux artisans qualifiés. Cela comprend non seulement le taux horaire de base et les avantages sociaux, mais aussi les coûts supplémentaires liés aux heures supplémentaires et aux charges salariales, comme l’indemnisation des travailleurs et l’assurance-chômage. Ce modèle vous aidera à faire le suivi des salaires et des heures de travail.
Suivi de la documentation des sous-traitants

– Prix des articles : Étant donné que le coût des matières premières est sujet à fluctuation en fonction des conditions du marché et de facteurs tels que les variations saisonnières, les estimateurs de coûts peuvent tenir compte des données de coût historique et des différentes phases du cycle d’achat pour calculer les prix prévus des matières.

– Coûts de l’équipement : Les coûts d’équipement désignent principalement les coûts d’exploitation, et éventuellement de location, de la machinerie lourde, comme les bétonnières et les grues. Il est important de noter que l’équipement utilisé influe sur la rapidité avec laquelle vous pouvez terminer le projet, de sorte que l’utilisation de l’équipement a un impact sur de nombreux coûts autres que ceux directement associés à son fonctionnement.

– Devis des sous-traitants : La plupart des entrepreneurs embaucheront plusieurs sous-traitants spécialisés pour terminer les parties de la construction. Vous ajoutez les devis de ces sous-traitants à l’estimation totale de l’entrepreneur. (Il peut être utile d’utiliser un tracker pour rassembler toute la documentation du sous-traitant en un seul endroit.
Suivi de l’avancement des travaux des sous-traitants

– Coûts indirects : Les coûts indirects sont des dépenses qui ne sont pas directement liées aux travaux de construction, comme les coûts administratifs, les coûts de transport, les petits types d’équipement, les structures temporaires, les frais de conception, les frais juridiques, les permis et un certain nombre d’autres coûts, selon le projet particulier.

– Bénéfices : Évidemment, pour faire un profit, l’entrepreneur ajoute une marge sur le coût d’achèvement des travaux. Les sous-traitants font de même lorsqu’ils préparent leurs propres devis.

– Éventualités : Étant donné que même l’estimation la plus précise est susceptible d’être affectée par des facteurs imprévisibles, tels que le gaspillage de matériaux, une somme d’argent prédéterminée sera généralement intégrée à une estimation pour tenir compte de ces coûts supplémentaires.

– Escalade : L’escalade fait référence à l’inflation naturelle des coûts au fil du temps, et il est particulièrement important d’en tenir compte pour les projets à long terme. Certains projets comportent des clauses d’indexation qui traitent de la façon de gérer cette inflation.

– Obligations : Un propriétaire exigera habituellement d’un entrepreneur qu’il prenne des dispositions pour l’émission d’un cautionnement de bonne exécution en faveur du propriétaire du projet. Le cautionnement fonctionne comme une sorte de garantie de livraison. Si l’entrepreneur n’achève pas le projet conformément aux termes du contrat, le propriétaire a droit à une indemnisation pour les pertes monétaires jusqu’à concurrence du montant couvert par la garantie de bonne exécution.

– Coûts en capital : Les coûts en capital sont simplement les coûts associés à l’établissement d’une installation. Il s’agit notamment du coût d’acquisition du terrain, du coût des études de faisabilité et de la phase préalable à la conception, de la rémunération de l’architecte, de l’ingénieur et des spécialistes de l’équipe de conception, du coût total de la construction, qui couvre non seulement les matériaux, l’équipement et la main-d’œuvre, mais aussi les frais administratifs, les frais de permis et les frais de supervision, ainsi que tous les frais et taxes liés aux assurances, le coût des équipements ou structures temporaires non inclus dans la construction finale, les coûts de recrutement du commissaire et les coûts liés aux inspections lorsque la structure est presque terminée.

– Coûts d’exploitation et d’entretien : Plus une préoccupation pour le propriétaire que pour l’entrepreneur, on tient compte des coûts d’exploitation et d’entretien pendant la phase de conception. Faire des choix qui réduisent le coût total du cycle de vie d’un bâtiment peut entraîner des coûts de construction plus élevés. Les coûts d’exploitation comprennent le loyer du terrain, les salaires du personnel permanent d’exploitation, les coûts d’entretien, les dépenses de rénovation (au besoin), les services publics et les assurances.

– Coûts d’exploitation et d’entretien : Plus une préoccupation pour le propriétaire que pour l’entrepreneur, on tient compte des coûts d’exploitation et d’entretien pendant la phase de conception. Faire des choix qui réduisent le coût total du cycle de vie d’un bâtiment peut entraîner des coûts de construction plus élevés. Les coûts d’exploitation comprennent le loyer du terrain, les salaires du personnel permanent d’exploitation, les coûts d’entretien, les dépenses de rénovation (au besoin), les services publics et les assurances.

– Écarts : Les propriétaires attribueront souvent des budgets de construction plus importants que les estimations de coûts parce que même de bonnes estimations de coûts complètes ont tendance à sous-estimer les coûts réels de construction. Cela peut se produire pour un certain nombre de raisons. Par exemple, les hausses salariales, qui peuvent être difficiles à prévoir, feront augmenter les coûts de construction. Les événements saisonniers ou naturels, comme les pluies abondantes, peuvent nécessiter la prise de mesures pour protéger la construction ou restaurer le chantier de construction. Les grands projets dans les zones urbaines peuvent être confrontés à des problèmes réglementaires ou juridiques, comme une demande de permis supplémentaires. Enfin, les propriétaires qui entreprennent la construction sans avoir terminé la conception du projet dépasseront leur budget pour tenir compte des changements de conception et des inévitables augmentations de coûts qui résultent du report d’un projet à une date ultérieure.

Naturellement, les coûts que nous avons détaillés dans la section précédente sont tout sauf cohérents d’un projet à l’autre. En fait, tant de facteurs peuvent influencer ces coûts que les estimateurs de coûts reconnaissent que chaque projet est unique.

L’un des principaux facteurs qui influent sur les coûts est le chantier de construction. Les sols gorgés d’eau, les constructions antérieures, les formations géologiques et la nature de la roche, les espèces animales indigènes et la présence de sites du patrimoine historique ou naturel ne sont que quelques-unes des choses qui peuvent influer sur les besoins en matériaux et en main-d’œuvre, retarder la délivrance des permis et augmenter le temps nécessaire à la réalisation du projet. De même, l’emplacement du chantier par rapport aux centres économiques peut également être important. Les entrepreneurs peuvent avoir à transporter les travailleurs et les matériaux sur de longues distances si le site est éloigné. Dans une zone urbaine animée, les salaires peuvent être plus élevés. De plus, les exigences réglementaires peuvent être plus strictes, et donc plus coûteuses à respecter ou à respecter, sur certains chantiers de construction qu’ailleurs. Enfin, certains chantiers nécessitent la réalisation d’études de faisabilité ou d’impact, qui sont susceptibles de s’avérer coûteuses.

Les aspects liés au temps peuvent également avoir une incidence importante sur les coûts. Le principal de ces facteurs est le calendrier du projet, car un calendrier comprimé et à forte intensité de main-d’œuvre entraînera des coûts plus élevés et des frais d’urgence. Les projets plus courts, en particulier ceux qui comportent des pénalités importantes en cas de non-respect des délais par l’entrepreneur, sont également susceptibles d’être assortis d’une assurance plus coûteuse. De plus, avec un projet que vous prévoyez prendre des années à réaliser, vous devrez presque certainement tenir compte de la fluctuation des conditions du marché et de l’inflation. Enfin, les propriétaires qui lancent un appel d’offres peuvent remarquer des variations saisonnières dans le montant des soumissions, puisque les entrepreneurs sont plus occupés à certaines périodes de l’année qu’à d’autres.

La taille et la complexité du projet sont d’autres facteurs importants qui influent sur les estimations de coûts. Les projets de plus grande envergure et plus prestigieux peuvent attirer des entrepreneurs plus réputés, ou il peut simplement y avoir peu d’entreprises capables de gérer le projet. L’un ou l’autre de ces scénarios peut faire grimper les coûts du projet.

La qualité des plans et devis est également un facteur essentiel, tout comme la relation de l’entrepreneur avec l’ingénieur de projet. Les documents de construction qui font allusion à l’imprécision donneront presque certainement lieu à des soumissions plus élevées de la part d’entrepreneurs qui veulent prendre le parti de la sécurité. D’autre part, la réputation de l’ingénieur de projet peut faire fluctuer les coûts dans l’autre sens, puisque les entrepreneurs sauront que les plans établis par un ingénieur de bonne réputation sont moins susceptibles d’entraîner des pertes d’efficacité.

Parmi les autres facteurs qui influent sur le coût du projet, mentionnons le fait qu’un organisme gouvernemental ou quasi-gouvernemental commande ou finance le projet, une situation qui peut nécessiter des documents et des rapports supplémentaires. Certains grands projets exigent la réalisation d’un examen de l’ingénierie de la valeur avant le début de l’appel d’offres. L’ingénierie de la valeur, qui examine le rapport fonction-coût d’un projet, vise à rendre la conception aussi rentable que possible.

Enfin, toutes les estimations de coûts représentent au moins un dixième, et parfois plus près d’un cinquième, du total de la construction pour tenir compte des imprévus. Les éventualités sont des provisions conservées en réserve pour faire face à des coûts imprévus.

Lorsqu’il prépare une estimation des coûts, l’estimateur se fonde habituellement, au moins dans une certaine mesure, sur des données historiques. Bien qu’il n’y ait pas deux projets exactement semblables, l’utilisation de données comparables sur les coûts historiques et les estimations peut être un excellent moyen de valider les estimations.

Les données historiques proviennent d’un certain nombre de sources, y compris des catalogues de données de fournisseurs, des bases de données, des périodiques, des références commerciales et des résumés des coûts réels des projets. Les entrepreneurs peuvent également examiner les soumissions antérieures retenues, en supposant qu’elles se sont avérées exactes. Quelles que soient les données que vous utilisez, il est essentiel d’avoir des données fiables, c’est pourquoi les estimateurs expérimentés recommandent d’utiliser une source standard fiable de l’industrie.

Cela dit, vous devrez ajuster presque toutes les données normalisées sur les coûts aux économies locales, et il est probable qu’il y aura un degré considérable de fluctuation des coûts, même entre les villes de la même région ou du même pays. Vous devrez ajuster la plupart des coûts en fonction de l’inflation, selon l’âge des données.

Les coûts de main-d’œuvre sont particulièrement variables. En fonction de la demande de main-d’œuvre, du niveau de compétence requis et de l’état du chantier de construction, qui à son tour dépend de facteurs tels que la période de l’année, les conditions économiques et commerciales et l’emplacement du chantier de construction, un estimateur devra habituellement ajuster les données historiques sur la main-d’œuvre lorsqu’il établit une nouvelle estimation.

Pour les entrepreneurs qui ont déjà réalisé des projets avec succès, la comparaison de leurs données sur les coûts réels et de leurs données sur les coûts peut aider à évaluer l’exactitude des données de référence. Par exemple, un entrepreneur qui remarque que les coûts réels des matériaux sont constamment inférieurs de cinq pour cent à ceux cités dans la référence des données ajustera probablement les coûts des matériaux dans les estimations futures de sorte qu’ils soient d’environ cinq pour cent inférieurs à ceux cités dans la référence des données.

Néanmoins, les bons estimateurs de coûts auront tendance à faire preuve de prudence puisque les estimations de coûts sous-estiment généralement le coût réel de la construction. Même en tenant compte des imprévus dans l’estimation, des facteurs comme les changements de conception et les conditions économiques imprévisibles peuvent rapidement faire augmenter les coûts. Essayez ces modèles pour faire le suivi des ordres de modification.

Il ne faut pas oublier que l’entrepreneur et le propriétaire assument tous deux des risques importants lorsqu’ils construisent de grands projets. Les entrepreneurs ne se contentent pas de voir leurs marges bénéficiaires réduites et leur réputation entamée. Beaucoup finissent par déclarer faillite lorsqu’il devient tout simplement trop coûteux d’achever un projet. Et bien que les propriétaires se protègent quelque peu contre les pertes financières grâce à des garanties de bonne exécution et à d’autres mesures de protection semblables, le fait de ne pas terminer un projet à temps peut entraîner des dommages financiers en raison de la perte de profits potentiels ou de l’incapacité de poursuivre un plan stratégique. De plus, ceux qui ne réussissent pas à mener à bien les projets du gouvernement risquent de nuire à la réputation des dirigeants politiques qui les ont soutenus.

Les estimateurs de coûts tiennent compte d’un phénomène important lorsqu’ils évaluent les quantités : les coûts ne sont pas toujours directement proportionnels à la taille d’une installation ou au nombre d’unités d’habitation d’un bâtiment. Sur un graphique, ce phénomène, appelé économie ou déséconomie d’échelle selon la façon dont le coût varie, apparaîtrait comme une relation non linéaire entre la taille et les coûts de l’installation.

Si le coût moyen par unité diminue à mesure que le nombre d’unités augmente, nous réalisons une économie d’échelle. Si le coût moyen augmente à mesure que le nombre d’unités augmente, nous avons une déséconomie d’échelle.

L’exposant de coût est un indicateur de l’existence d’une économie d’échelle ou d’une déséconomie. Pour une discussion sur la façon de calculer les exposants de coût dans la construction, consulter Gestion de projet pour la construction. Si l’exposant est supérieur à zéro mais inférieur à un, il y a économie d’échelle. S’il est supérieur à un, il y a déséconomie d’échelle. S’il est égal à un, la relation coût-capacité n’est pas affectée par l’échelle.

Vous pouvez déterminer les exposants de coûts à l’aide des données historiques des projets de construction du même type. Une fois calculés, vous pouvez utiliser les exposants de coûts pour ajuster les futurs CCR en fonction de l’échelle d’un projet.

Les estimateurs de coûts s’appuient sur un certain nombre de techniques d’estimation, dont la vitesse et la précision potentielle varient. Les principales méthodes d’estimation des coûts sont les suivantes :

– Fonction de production : Une fonction de production relie la quantité construite (la production) à des facteurs tels que les matériaux et la main-d’œuvre (l’intrant). Donc, si vous voulez atteindre un certain niveau de rendement (nombre de pieds carrés construits), vous recherchez l’entrée optimale (heures de travail par pied carré). Les fonctions de production peuvent être très précises pour prévoir les relations entrées-sorties pour des projets d’un type particulier, et il existe de nombreuses données sur lesquelles s’appuyer pour certains types de projets, comme les écoles et les hôpitaux, par exemple.

– Estimation de bâton : L’estimation à l’aide d’un bâton, très précise, mais incroyablement longue, consiste à déterminer les coûts totaux en énumérant, dans l’ordre, les coûts pour chaque composante d’un travail. Le temps qu’il faut pour produire une estimation de bâton invite à l’erreur en raison d’une perte de concentration ou d’un manque d’attention.

– Inférence empirique des coûts : Cette méthode statistique utilise des analyses de régression pour relier le coût de la construction à un modèle de prédicteurs. La précision de cette méthode dépend de la qualité du modèle prédictif, de sorte qu’elle exige un bon degré de familiarité avec les prédicteurs individuels des coûts totaux de construction et une connaissance des méthodes statistiques.

– Estimation du coût unitaire : L’estimation du coût unitaire associe simplement les coûts unitaires à chaque assemblage impliqué dans un processus de construction. C’est assez rapide et précis, surtout si on a déjà utilisé les assemblages auparavant, et il y a des preuves pour justifier les coûts unitaires pour chaque assemblage.

– Répartition des coûts communs : Vous imputez les coûts difficiles à affecter à des éléments de projet individuels à l’aide de formules mathématiques différentes. Par exemple, vous pouvez répartir la supervision sur le terrain proportionnellement aux tâches en fonction de leur part du total des coûts de base.

Bien entendu, l’estimateur de coûts est au cœur du processus d’estimation des coûts. Habituellement, un professionnel qui connaît bien la conception et la construction et qui est compétent pour gérer la myriade de coûts associés aux projets de construction, l’estimateur de coûts doit posséder à la fois des compétences et une formation.

Les compétences essentielles des estimateurs de coûts comprennent la capacité de travailler rapidement avec les chiffres, une connaissance approfondie de la construction et une bonne connaissance des documents de construction. Pour les grands projets, plusieurs estimateurs de coûts spécialisés peuvent être responsables de l’estimation de différents aspects du projet, de sorte qu’une spécialisation ou une expérience de première main dans la construction de certains types de structures peut également être utile.

Bien que l’enseignement supérieur soit généralement exigé des estimateurs de coûts, une expérience directe de la construction et une connaissance du paysage de la passation de marchés sont peut-être des compétences plus essentielles. Certains estimateurs sont des personnes qui ont gravi les échelons en tant que travailleurs de la construction. Ces professionnels chevronnés de la construction savent aussi négocier avec les sous-traitants et sont peut-être mieux en mesure d’apprécier les facteurs qui influent sur les montants estimatifs.

Mais à mesure que la construction s’est spécialisée, les estimateurs de coûts formés par des professionnels sont de plus en plus courants. Un certain nombre de qualifications en matière d’estimation des coûts sont disponibles. La plupart des programmes de certification exigent une formation continue et une recertification.

Tous les estimateurs de coûts, qu’ils soient certifiés ou non, doivent se consacrer à la formation continue. Il est essentiel de se tenir au courant de l’évolution de l’industrie de la construction et d’être en mesure d’apprendre et de mettre en œuvre des méthodes et des logiciels d’estimation des coûts en constante évolution, dont nous parlerons bientôt.

De plus, les estimateurs de coûts doivent être très organisés et très attentifs aux détails. Ils devraient savoir comment communiquer l’information sur les coûts avec exactitude et intégrité. De plus, étant donné la nature concurrentielle de l’industrie de la construction, ils doivent maintenir la confidentialité lorsqu’ils communiquent avec les parties prenantes et s’engager éthiquement à fournir des estimations exactes malgré les pressions qui pourraient être exercées pour réduire les coûts et les délais.

Aujourd’hui, les applications logicielles facilitent l’estimation des coûts, mais le rôle de l’estimateur de coûts demeure plus crucial que jamais. Certaines pratiques exemplaires peuvent mener à des estimations plus précises et à des soumissions plus fructueuses.

L’estimateur de coûts doit respecter les normes et standards de l’industrie pour les unités de mesure. Il doit également remplir régulièrement les documents relatifs aux coûts, tels que les relevés quantitatifs, et suivre les procédures d’enregistrement des coûts d’une manière qui rend leur travail vérifiable et facile à transférer à un autre estimateur de coûts si nécessaire. La meilleure façon d’y parvenir est d’utiliser un système de classification de construction reconnu, tel que le format UniFormat.

L’identification des coûts indirects est un autre élément clé du travail de l’estimateur de coûts et, dans une certaine mesure, c’est une compétence acquise par l’expérience. L’estimateur examine les clauses contractuelles pour déterminer lesquelles d’entre elles peuvent avoir une incidence sur les coûts indirects. Ils sont également chargés de calculer les coûts indirects et de trouver un moyen de les enregistrer. Déterminer le niveau d’effort – un travail de projet qui ne peut pas être relié à des composantes spécifiques d’une structure de répartition du travail – est aussi une compétence qui exige un certain développement. L’estimation des heures de travail nécessaires à l’exécution des tâches du projet a une incidence sur la taille de la main-d’œuvre, les salaires des travailleurs et les assurances.

L’estimateur est responsable de l’évaluation des soumissions des sous-traitants, notamment en tenant compte de la performance de ces derniers sur des projets antérieurs. Ils examineront les plans de construction pour s’assurer de leur constructibilité et de l’exactitude de la représentation de la portée du projet. Ils évalueront l’incidence des exigences du client en matière de calendrier sur le rendement du projet. Leur travail peut comprendre l’analyse de l’exactitude des estimations complétées.

L’estimateur de coûts aide également à suivre les coûts sur le terrain afin de permettre la comparaison des coûts réels avec les estimations de coûts. L’idée est de voir quels secteurs de l’estimation étaient exacts, lesquels ne l’étaient pas et pourquoi. Ils sont également chargés de déterminer l’impact des ordres de modification, afin que les entrepreneurs et les clients puissent déterminer si ces ordres sont réalisables. Un estimateur compétent fournira autant de détails que possible sur l’incidence des ordres de modification.

En fin de compte, l’estimateur de coûts peut avoir à exercer des compétences spécialisées, comme l’analyse de la valeur, qui consiste habituellement à augmenter le rapport fonction-coût. L’analyse de la valeur est habituellement une étude distincte, et il est essentiel de structurer une estimation pour pouvoir remplacer les coûts et évaluer l’effet de l’analyse de la valeur. Si vous n’attribuez pas les coûts aux divisions de construction dans un format facile à comprendre, il peut devenir beaucoup plus difficile de mesurer l’impact de l’ingénierie de la valeur.

Les estimateurs de coûts chevronnés disent qu’il est souvent possible d’éviter les pièges courants en suivant constamment les procédures normalisées. Une source commune de problèmes est le manque de lecture attentive des documents de projet, ce qui conduit souvent à une mauvaise compréhension de la portée du projet et de certains coûts associés. D’autres incluent l’oubli d’incorporer les coûts ou la saisie incorrecte des coûts. Ces problèmes peuvent être aggravés par le fait de négliger de vérifier minutieusement l’estimation complétée.

Parmi les autres oublis, mentionnons l’impossibilité de visiter le site et l’incapacité de bien comprendre les conditions qui s’y trouvent. Comme nous l’avons mentionné plus tôt, les conditions naturelles et l’emplacement d’un site peuvent avoir une incidence sur les coûts de plusieurs façons, et un estimateur des coûts établira un œil pour repérer et poser des questions à ce sujet. C’est pourquoi il est impératif de se rendre sur place.

Enfin, certains estimateurs de coûts qui puisent dans des référentiels de données sur les coûts n’ajusteront pas les coûts en fonction des conditions locales ou procéderont à des ajustements arbitraires sans tenir compte de l’expérience antérieure ou des comparaisons quantitatives. L’une ou l’autre de ces méthodes peut faire échouer les estimations et rendre plus difficile la vérification d’une estimation par un autre estimateur de coûts.

L’estimation des applications rend l’estimation des coûts plus rapide et plus facile à produire, ce qui est crucial dans un marché de la construction qui est extrêmement concurrentiel. Ils sont également plus précis que les estimateurs humains qui travaillent seuls, à condition d’utiliser des données à jour sur les coûts. Le logiciel d’estimation est devenu un incontournable pour quiconque génère des estimations de coûts de construction complexes.

Un logiciel gratuit d’estimation des coûts est disponible, mais ses fonctionnalités sont limitées et il n’est pas vraiment adapté à quoi que ce soit d’autre qu’aux petits projets. Le logiciel à l’achat, qui peut être coûteux, est une bien meilleure option pour quiconque s’occupe de projets complexes en raison de la fonctionnalité et des caractéristiques qu’il peut offrir. Voici quelques-uns des avantages du logiciel à l’achat :

– Intrants et processus liés aux coûts : Les logiciels d’estimation permettent d’accéder aux bases de données des coûts, de calculer les taxes et les coûts de la main-d’œuvre et des matériaux, d’ajuster les prix aux contextes locaux, de disposer de listes de chambres de taille standard, ainsi que de listes d’articles ou d’activités, et de les intégrer aux logiciels comptables. Certains offrent des feuilles de travail pour des métiers spécifiques et des calculatrices pour les coûts standard.

– Génération d’estimations : Les logiciels d’estimation peuvent effectuer des mesures et des décollages, compter des objets, permettre aux estimateurs de baliser les dessins de construction et générer des devis quantitatifs.

– Documentation : Le logiciel d’estimation offre des modèles de propositions et de lettres d’accompagnement, génère des propositions et des rapports sur les coûts, et tient à jour les dossiers des projets antérieurs.

– Autres caractéristiques : Certains logiciels prennent en charge les macros, la collaboration en ligne et la possibilité d’intégrer des fichiers de conception assistée par ordinateur.

L’estimation des coûts de construction continue d’évoluer à mesure que la conception, les méthodes de construction et les matériaux changent. Parmi les tendances qui ont une incidence sur l’estimation des coûts aujourd’hui, mentionnons les suivantes :

– Modélisation de l’information du bâtiment (BIM) : Un modèle d’information du bâtiment est un modèle numérique d’une structure et de toutes ses caractéristiques et dimensions. De la conception à la construction, la mise en service et l’entretien d’un bâtiment, tous les participants peuvent utiliser le modèle. Il y a donc une demande croissante pour que l’estimation des coûts devienne un aspect de la BIM, bien que cette opinion n’ait pas été sans difficulté. La principale critique à l’égard de l’estimation des coûts dans la BIM est que les estimateurs de coûts, avec une certaine justification, ont moins confiance dans le niveau de détail des modèles BIM. Ce manque de spécificité peut conduire à des inefficacités considérables et à un remaniement des estimations.

– Durabilité et certification LEED : La certification LEED est un système de pointage qui permet d’évaluer les bâtiments en fonction de leur performance environnementale. Le rôle d’un estimateur dans les projets visant l’obtention de la certification LEED consiste à la fois à calculer le coût de l’attribution des points LEED et à les communiquer aux clients. Il ne s’agit pas seulement des coûts directs (l’utilisation de matériaux respectueux de l’environnement, par exemple), mais aussi des coûts administratifs accrus pour assurer la conformité aux normes LEED. Par conséquent, les estimateurs des projets LEED devraient participer à l’étape de la conception de la construction afin qu’ils puissent fournir des renseignements sur les coûts associés à des points LEED précis.

– Lean Construction et contrôle des coûts : La construction allégée, une approche relativement nouvelle, s’inspire des principes de la gestion allégée, c’est-à-dire l’effort systématique pour réduire les déchets sans affecter la productivité. Des études indiquent que l’application des principes de l’allégement dans les projets de construction permet de réaliser d’importantes économies de coûts. En tant que tel, une compréhension des principes du Lean est un bon atout pour les ingénieurs de coûts qui appliquent les principes de l’ingénierie de la valeur aux projets de construction.

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